国有资产的流失--国际饭店出让牵出宜兴土地低价内幕

2003年11月，四星级“宜兴国际饭店”进行改制，拍卖参考价为2.4403亿元人民币（其中包括24.8亩土地的出让价1.5553亿元），但最终改制成交价仅为818万元人民币。宜兴国际饭店以如

此低的土地价格租赁，许多人认为造成了国有资产大量流失。有关人士指出，超低地价的依据就是宜兴市制订的土地租赁标准（136号文件），而此文件又明显违反了有关规定。经过调查，记者发现国有资产流失的问题不仅是宜兴国际饭店一家……

国有资产“隐性流失”？

　　“宜兴的土地租赁价太低，严重与宜兴的经济发展状况不符。”11月10日，原宜兴国际饭店一位老员工对本报记者说。

　　最令他耿耿于怀的是，他原来所在的宜兴国际饭店在去年年底改制时，参考拍卖价为2.4亿元，但结果却以818万元的成交价被饭店高层收购（MBO）。而对价值1.55亿元的24.8亩土地，宜兴市政府只收取每年31.4万元的土地租赁费。

　　据报道，2003年11月，四星级“宜兴市国际饭店”实行改制，无锡市华证拍卖有限公司在《宜兴日报》上对外公布了该饭店的有关信息：拍卖参考价为2.4403亿元人民币（其中包括24.8亩土地的出让价1.5553亿元）。2002年度宜兴市国际饭店的营业额为4090万元，利润为1992万元。2003年1月至10月宜兴国际饭店的营业额为3499万元，10个月的利润为1707万元，但最终改制成交价仅为818万元人民币。

　　有关人士介绍，超低价的出现是因为按照136号文件的规定，价值1.5553亿的24.8亩土地，宜兴市政府仅收取了每年31.4万元的土地租赁费。

　　记者随后从多方证实，在宜兴市辖区租赁商业用地的单位有近千户，租赁商业用地的面积高达几千万平方米，全部都是以“4元～19元/年·平方米”这种土地租赁价格进行交易的。但其真正的价值已是这些土地租赁费用40年总和的几倍甚至几十倍。按照2003年度宜兴4～19元的土地租赁费标准进行征收，当年流失的国有土地租赁金就高达10多亿元。

　　136号文件收费偏低

　　据了解，现行操作中执行的土地租金政策是宜兴市政府于2002年6月1日制定的。记者在这份《市政府关于加强租赁供地收取土地年租金工作的意见》（宜政发（2002）136号）上看到，土地有偿使用的方式包括：国有土地使用权出让、租赁、作价出资或入股。除法律规定可以实行行政划拨的四类用地，以受让方式取得国有土地使用权和因土地使用权作价出资或入股而使用国有土地的三种情况外，实行租赁供地。各类镇、村企业（包括改制企业和新办企业）使用农村集体土地的，除作价出资或入股实行租赁供地。

　　该文件附件《宜兴市土地分等定级及土地年租金指导价标准》上面明确规定，该市一等地区一级用地19元/年·平方米，往2级、3级逐步递减，分别定为13元/年·平方米和9元/年·平方米。一等地区的区域定为宜城（城区以内）。据有关人士介绍，虽然19元/年平方米是最低保护价，但宜兴市在实际操作中一等地区一级商业用地都是按19元/年平方米收取的，并未根据实际情况作调整。宜兴市国土资源局年租金办公室主任黄朝奎告诉记者，从效果来看，土地年租金征收到位率要好于其他城市。去年集体土地年租金征收近1个亿，市属流通企业2000多万元。黄朝奎表示，早在国家和江苏省制定有关土地年租金政策之前，宜兴于1994年便开始探索实行土地年租金政策。当时选在高塍镇作试点，后在宜兴全市推广施行。宜兴市2002年制定的土地年租金指导价标准其实在1999年时便开始按此标准在操作。

　“即便土地年租金标准定得这么低，但征收难度仍然相当大。”黄朝奎说。

　　文件精神有悖相关规定

　　江苏省国土资源厅1997年发布的126号文《关于公布执行江苏省城镇基准地价的通知》有关规定中，明确宜兴商业用地1997年的基准地价为2000元/年平方米，一等地区一级商业用地应上浮20％－30％。

　　《城镇土地估价规程》则规定：对土地年租赁价格核算，应不低于当年度的社会平均收益率（银行同期利率＋本行业收益率＝社会平均收益率）。社会平均收益率一般大约在6％至21％之间。

　　据上述两文件来计算的话，宜兴市1997年一等地区一级商业用地的年租赁费至少为144元（2400元（上浮20％）×6％）＝144元）。近年来城镇土地价位不断升级，宜兴市2004年的年租金肯定要超过144元/平方米。而国土资源部（国土资发［1999］222号）1999年8月1日公布的《规范国有土地租赁若干意见》中第三条规定：国有土地租赁租金标准应与地价标准相均衡，租金标准应按全额地价折算。

　　《江苏省国有土地租赁办法》第8条也明确规定：土地租赁应当由政府价格主管部门会同土地行政主管部门的基准地价和村定地价为基础，参照当地的市场价格评估确定土地租金保护价。由此可见，土地年租赁的租金标准，应首先对需要出租的土地进行科学的评估，然后在评估结果的基础上，计算出每年的土地租赁价格。

　　当地一位法律界人士指出，宜兴市并没有定出真实的地价，对全市辖区内租赁商业用地的企业，只收取4元～19元/年平方米的土地租赁费，这与宜兴地区的经济发展水平明显不相符合，涉嫌非法低价出让国有土地。

　　宜兴土地的“超强磁力”

　　宜兴地处无锡西南，据有关资料显示，宜兴市全市总人口106.3万人，全市GDP在2003年度为262.03亿元，社会消费品零售总额为76.1亿，在全国县级城市综合发展潜力中排名第18位。

　　与扬州地区的仪征市（县级）比较一下，扬州仪征市中心一等地区一级商业用地在2004年度年·平方米的租赁地价为169.2元（折合每亩年租赁价为112600元/年），一等地区一级商业用地的价格是宜兴地价的9倍。仪征市全市总人口59.3万，全市GDP在2003年为72.4亿元，不到宜兴GDP的三分之一。

　　再与安徽省经济发展比较落后的五河县作个比较。五河县县城中心一等地区一级商业用地，在1999年度时每年每平方米的租赁地价已达39.6元（折合每亩年租赁价为26373元/年）。而五河县全县总人口70.4万，全县2003年度GDP为27.8亿元，全县GDP在2003年时只有宜兴GDP的十分之一，社会消费品零售总额为9.7亿。

　　屺亭化工园一家化工企业的负责人直言不讳地告诉记者，相对目前全国各地工业用地价格飙升，而处于发达地区的宜兴土地价格却低多了，“我就是冲着低廉的地价来投资的！”

　　136号文件出台的背后

　　宜兴市国土局有关人士承认，在宜兴，按照“136号文件”上缴土地年租金的并不仅仅是宜兴国际饭店一家企业，尤其是一些需要改制的经营性事业单位，大多采取的都是土地租赁制度。

　　据了解，2003年8月11日，宜兴市委、市政府出台了《关于市属生产经营性事业单位改制转企工作的实施意见》（宣发〖2003〗46号），其中宜兴确定了第一批33家市属生产经营性事业单位，在2003年12月31日以前要完成改制转企任务。

　　宜兴市当地一位律师认为，宜兴市出台“136号文件”极有可能是为了推进事业单位改革。这种说法虽然没有得到宜兴市政府部门的证实，但记者从与宜兴市有关人士的采访交谈中仍可窥见一斑。

　　黄朝奎告诉记者，在2002年的时候，他们也曾想对土地年租金政策作调整，但考虑到企业的承受能力，最终未作调整，仍按原来制定的政策执行。对于宜兴市施行的土地年租金标准，黄朝奎承认“是人为控制的”，但是也是根据企业的承受能力来制定的。

　　为此，他还向记者打了个比方：“如果我们把年租金提高了，但是征收不到位，那这个政策还是空的。倒不如低一点，企业也能承受，征收也能到位。从面上看，好像是国有土地资金流失了，但实际效果却好多了。”

　　“这根本就站不住脚！”此说法遭到有关人士的质疑：执行情况与制定标准是两码事，撇开征收不到位是否有其执行不力等因素不谈，并不能说由于征收不到位就制定如此低的土地租赁标准。宜兴市的制定标准应根据国家和江苏省的有关文件和规定来制定，应遵从“下位法服从上位法”的原则。

　　宜兴市国土资源局地政地籍科的一位工作人员告诉记者，宜兴市的土地年租金偏低，市有关领导已经意识到这个问题，并且正在研究这个事情，相信很快就要根据136号文件重新调整土地租赁价格。

　　但有关人士表示，按照136号文件，土地租赁价格3至5年调整，调整幅度应控制在20％以内。“即使调整了也会与实际地价不符，与国家和江苏省的相关政策相违背！”