全球性地产过热还会持续多久

目前，全球性的房地产市场过热，一些发达国家尤为显著。从2001年到2004年，发达国家房地产总体增值约20万亿美元。房价普遍上扬，据中信证券的数据显示，从2002到2005短短三年间，美国的地产指数上涨了39%，英国上涨了42%，法国上涨了66%，西班牙上涨了128%。

　　全球性的房地产市场过热，已经引起了国际银行界的担忧。欧洲中央银行行长特里谢认为，目前的房地产市场过热，已经到了必须密切监控的程度。

　　对于房地产界出现的这种现象，笔者专程采访了社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海和中国企业海外发展中心主任、经济学家孙飞博士。他们从全球房地产过热出现的背景、原因、影响、对策以及对我国的影响等做出了独到而深刻的阐释。

　　背景　对于房地产业过热的全球背景，曹建海主任认为：

　　在经济全球化的大背景下，世界贸易组织的推动和非市场经济国家的转型，制造业和IT业导致的物流、配送效率大大提高，使得普通工业品非常便宜，居民的消费结构发生了很大变化。

　　房地产价格取决于土地的价格，而且房地产价格中最大的部分是土地价格。经济越发达，土地价格所占的比例越大。随着经济发展水平的提高，土地的创造力和产出能力随之提高，土地的价值也随之提高。因此，现在全世界房地产比较热的国家也是经济比较发达的国家，由于土地的创造力不断提高，再加上消费者需求结构的变化，消费者能够承受房屋价格上升的能力也在提高。

　　"这种大的背景，使得各国的消费者能够承受更贵的房地产，这是现在房地产价格上涨的主要原因。"曹建海说。

　　"而房屋价格的上升同时会诱发投资行为。"

　　为何会出现全球性的房地产市场过热？

　　孙飞主任对于房地产过热出现的原因也从经济学的角度做出了深刻的分析。出现全球性的房地产市场过热，并非偶然。房地产市场的过热跟资本的逐利性和房地产行业本身的高利润有关。房地产作为一种不动产，长期来讲，具有升值的趋势。资本总是涌向投资收益率最高的行业。纵观全球的各个行业，房地产市场一直给各国的投资者以丰厚的利润。房地产开发的边际利润率远高于制造业的边际利润率。因此，正常的钱大量涌入房地产，一些热钱、投机性的资金也大量流入房地产行业。房地产的过度投资很难避免。

　　对经济产生的影响

　　"这场全球性的房地产市场过热，并不是所有国家和地区都过热，只是一些能对全球经济产生一定影响的重点国家和重点地区产生了过热。虽然不能预言全球是否会出现房地产泡沫，但从数据上看，已经出现了全球房地产市场泡沫的苗头，如果继续过热，高烧不退，肯定会出现泡沫。泡沫产生之后，如果超过了该国家和地区的承受能力，就一定会破灭。"孙飞说。

　　在全球经济一体化，各国经济联系越来越紧密的今天，如果房地产市场出现了全球性的泡沫破裂，或者世界上一些主要的经济大国出现房地产业崩盘，会对世界经济产生很强的破坏作用。比如美国、加拿大的房地产业出现衰退，全球性的经济危机都有可能出现，这绝不是危言耸听。因为这些国家的经济对世界经济的影响之深刻，使之完全具有了影响全球经济的能量。

　　一个市场有轻微的泡沫，可以鼓舞投资者的热情，指引投资的方向，对活跃市场有好处。但如果市场泡沫过大，房地产的供给和真实需求远远相脱节，泡沫就会破裂，对经济造成一种颠覆性的打击。这是因为房地产业的泡沫破灭以后，房地产、房屋的价格会一路狂降，这不仅对房地产业本身造成致命的打击，还会导致相关的行业也被拖垮，比如建材业、水泥业、钢铁业，甚至金融业、服务业等。因为这些行业都是与房地产业有前向或者后向联系，或者为其服务的，它们都是同一个产业链上的一个环节，其中一环脱落，整个链条都将土崩瓦解。如此多的行业受其牵连，整个国民经济的衰退将再所难免。消费需求不旺，投资需求减缓，GDP下降，个人财富缩水，国家、个人都将成为房地产过热的受害者。

　　这场过热还会持续多久？

　　孙飞对于房地产业过热的持续时间做了精辟阐释。他说，这场全球性的房地产过热现象已经持续了两三年，不会再持续太长时间。因为无论从正面还是从负面来讲，这种过热的现象都必将会结束。

　　从负面来讲，如果继续过度过热，房地产泡沫就会破裂，破裂以后房地产业将被迫自动大幅回调，在造成很大破坏的严重后果下，房地产市场将逐步走回平衡发展的轨道。但这并不是我们所期待的。我们期待的是正面的主动出击。即我们常说的房地产市场的理性回归。在房地产过热时，施以政策规范、制度的调控，乃至舆论的引导，早一点的小幅回调，有利于这个国家房地产行业和整个国民经济的优化发展。

　　应对之策

　　现在的全球房地产市场已经有很严重的泡沫化倾向。据经合组织统计，目前占全世界为数众多的国家存在房地产过热现象，这些国家在世界上具有重要的影响，它们的GDP占世界GDP总量的65%以上。其中，存在房地产泡沫的国家有澳大利亚、英国、韩国、西班牙、荷兰和南非等，达到泡沫警戒线的包括美国、加拿大、法国、瑞典、意大利等。

　　这些国家虽然都是完全的市场经济的国家，但是，中央银行、政府和其它机构不会坐视不理，定然会采取相应的措施来抑制房地产泡沫的继续扩大。因此，各国应通过货币政策、税收政策、土地政策等包括市场自发调节与宏观调控相结合的措施来抑制房地产市场过热，让它平稳理性的增长。此外，各国还应该针对自己本国的特色以及本国的市场化程度采取相应的对策，使房地产市场理性回归到正常的增长水平。

　　全球房地产过热对中国的影响

　　在全球经济一体化，中国加入WTO的时代背景下，全球性的房地产过热必然会对中国房地产业产生重大的影响。资本的趋利性，导致全球性的资金快速流动，而中国又恰恰是这些资金最为青睐的热土，因为投资这方热土将有不菲的回报，于是全球的闲置资金、投资乃至投机性资金、投机性基金大量地涌入中国。

　　首先，中国是一个近二十年经济高速增长的国家，它们来分享中国高速增长的国民经济收益。其次，中国的房地产行业增长速度更快，已经成为中国国民经济的支柱产业，房地产业的投资收益率远远高于国民经济其它行业的平均投资收益率。这些热钱更容易选择房地产业作为投资行业，这对中国的房地产业过热产生了推波助澜的作用。最后，人民币汇率被低估，人民币升值是一个长期的趋势，因此，境外的资金，外汇，要来追逐人民币升值的利润。

　　近五年，包括投机在内的各种因素推动上海的房价一路高涨，形成了泡沫，提前透支了未来上海房地产业的增长和上海国民经济的增长。由于国家及时推出了宏观调控政策，才使得现在的上海房地产市场逐渐回归到正常的发展道路上来。

　　孙飞说："北京的房地产市场一直在稳定增长，总体来讲是健康的。但是，我们也要看到，去年北京的期房价格已经超过了上海，这个看来有一定的隐患，要引起市场各方以及政府部门的重视。我们应该警惕北京房地产市场出现价格虚高的苗头，防止北京出现上海不良的先例。"

　　在手段上，可以综合利用税收、利率、土地等三方面政策。增大土地的供应，利用好大量的闲置土地、烂尾楼和危改项目。通过对豪宅、房屋交易征税来抑制投资热度和投机行为。对个人房贷或机构贷款加息抑制购买冲动。同时要优化房地产的供求结构，特别是供应结构。

　　从全国的角度来看，在关注重点和热点城市的同时，还要关注一下二线城市，防止地方政府为炒热地方经济，寻求短期政绩，而与开发商合谋，推动土地价格和房地产价格的高增长和过度增长，从而把GDP水平短期拉高这样一种不良行为。对政府的政绩考核要用绿色GDP。因此，我们要追求一个合理的、理性的、健康的和可持续的增长，而不是破坏性的增长。要树立中国房地产业的科学发展观，构建和谐社会。

　　总之我们要警醒。要积极研究一些应对之道。去年，中央银行，国家外管局，对热钱，特别是流入上海、北京房地产的热钱严加控制。中国在上海房地产市场泡沫的处理上，已经积累了经验，具有了一定的调控手段。我们相信中国是能够成功地驾驭房地产业这艘巨轮，使它沿着正确的航向胜利前行的。